不動産売却で取得費不明なときは？計算方法や注意点についても解説

長年所有してきた不動産をいざ手放そうとした際、昔すぎて購入代金がわからず戸惑う方は少なくありません。
大切な資産の売却だからこそ、税金の不安を少しでも和らげて前向きな一歩を踏み出したいものですよね。
本記事では、不動産売却時の取得費とはなにか、取得費が不明な場合の計算方法と注意点について解説します。

不動産売却における取得費とは？基本的な計算式

不動産を売却したときの取得費とは、土地や建物を手に入れるために支出した費用を指します。
売却時の税額を把握するうえで、この金額の確認は欠かせません。
利益にあたる課税譲渡所得金額の計算式は、「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」となります。
物件の購入代金や建築代金だけでなく、次の費用が取得費に算入できることをご存じでしょうか。
購入手数料や不動産取得税、登録免許税、測量費、土地の造成費用などが含まれますが、業務用不動産では一部が対象外です。
建物の場合は、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算しなければなりません。
また、相続などで引き継いだ物件であっても、過去の取得時に実際に支出した金額を把握することが大切です。

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取得費が不明な場合の概算取得費と推計方法

実際の購入額が分からない場合は、概算取得費を利用して譲渡所得を計算する方法があります。
これは、売却金額の5%相当額を取得費として計算できる制度です。
たとえば3,000万円で売却した不動産であれば、150万円を概算取得費として扱えます。
また、何らかの資料が残っていれば、合理的な推計によって実額に近い金額を導き出せるケースもあります。
過去の公表裁決では、土地の推計において市街地価格指数を利用した方法の合理性が認められました。
市街地価格指数を使えば、売却時と取得時の価格水準の違いを調整し、当時の土地価格を推計できるでしょう。
ただし、一律に認められるわけではないため、実額を確認できる資料を徹底的に探すことが基本となります。

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不動産取得費の計算方法に関する注意点

取得費の計算においては、選択した計算方法によっては税負担が重くなる場合がある点に注意が必要です。
売却金額の5%とする概算取得費は手軽な反面、実額よりも極端に低く計算されてしまうリスクを伴います。
取得費が低くなれば課税譲渡所得が増え、結果的に納める税金が高額になってしまうでしょう。
そのため、契約書がないという理由だけで安易に5%の概算取得費を採用するべきではありません。
また、「概算取得費で申告すると更正の請求はできない可能性が高い」と一律に考えるのは適切ではないのです。
申告後に客観的な資料が見つかれば、実額に基づいて税額を計算し直す余地もあります。
しかし、単なる推計方法の変更では認められにくいため、確定申告前に慎重な判断をおこなうことが大切となります。

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まとめ

不動産の取得費とは、物件の購入代金や付随する費用などを指し、税額を計算するうえで重要な要素です。
取得費が不明な場合、売却金額の5%とする概算取得費や、市街地価格指数などを利用した合理的な推計方法があります。
安易な計算は税負担の増加を招くため、まずは実額を証明できる資料を徹底的に探し、慎重に手続きを進めてください。
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