越境のある不動産を売却する方法は？注意点や対処法についても解説

土地の境界を越えて物が入り込む「越境」は、不動産を売却する際に思わぬトラブルの火種となるかもしれません。
ご自身の所有地から隣地へはみ出しているのではないか、あるいは隣から入り込まれているのではないかと、売却を前にご不安を抱えるお気持ちはよくわかります。
本記事では、越境している不動産を売却する際の基本的な知識と具体的な対応策について解説します。

不動産売却で知っておくべき「越境とは」

不動産における越境とは、土地の境界線を越えて建物や工作物、樹木などが隣地へ入り込んでいる状態を指します。
自分が所有する物がはみ出しているだけでなく、隣から入り込まれている「被越境」の状態も確認しておく必要があるでしょう。
代表的な越境物の一つが、境界線を越えて設置されたブロック塀やフェンスなどの塀です。
また、樹木の枝が空中で境界を越えたり、根が地中で伸びたりするケースも少なくありません。
さらに、建物の屋根や軒、雨樋といった本体の一部がはみ出していることもあり得ます。
このような建物やその設備が隣地へ越境している状態は、隣地所有者の土地所有権を侵害するものと評価され、撤去を求められる可能性があります。
越境の程度がわずかであっても、売却時の条件や買主の判断に大きく影響するかもしれません。
そのため、まずは境界と越境物の位置や範囲を正確に把握することが重要です。

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越境している不動産を売却する際の注意点

越境している不動産を売却する際は、最初に土地の境界と越境の状況を明確にすることが何よりも重要です。
測量などによって境界確定をおこない、それを基準に塀や建物が実際に越境しているのかを調べましょう。
境界と越境範囲を明確にすることで、関係者間の認識のずれを抑えやすくなります。
もしすぐに越境物を撤去できない場合には、隣地所有者との間で越境物の処理などについて覚書を交わしておくことが考えられます。
この覚書には、境界の位置や越境の程度、将来の撤去方法などを具体的に記載し、新しい所有者へ承継させる旨を盛り込むことが大切です。
また、越境は買主が利用する住宅ローンの審査にも影響を与える場合があります。
融資を利用できる買主が限定されれば、結果的に不動産が売却しにくくなることも考えられるでしょう。
したがって、売却活動を始める前に状況を正確に把握し、適切な対策を検討しておく必要があります。

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越境している（されている）不動産を売却する方法

不動産を売却する方法として、まず検討したいのが越境物を物理的に取り除くことです。
売買契約前に越境物を撤去し、越境状態を解消しておくことが不動産売却の基本となります。
しかし、建物の屋根や地中の配管など、売却前に撤去することが現実的ではないケースも少なくありません。
このような場合は、越境状態を残したまま隣地所有者との間で覚書を作成し、その内容を買主へ承継して売却する方法があります。
さらに、越境物の撤去も隣地所有者との合意形成も難しく、一般の買主への売却に時間がかかる場合には、不動産会社による買取を検討するのも一つの手段でしょう。
買取であれば事業者が問題を把握したうえで購入を判断するため、交渉が長期化している不動産でも売却できる可能性があります。
ただし、リスクを見込んで価格を判断するため、仲介による売却と比べて価格が低くなる傾向がある点には注意が必要です。

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まとめ

越境とは、塀や樹木、建物の一部などが境界線を越えて隣地へ入り込んでいる状態のことです。
売却時の注意点として、境界確定をおこない、必要に応じて覚書を交わすことや、住宅ローンの審査への影響を考慮しなければなりません。
解決策には越境物を取り除く方法や覚書を引き継ぐ方法、不動産会社による買取があるため、ご自身に最適な方法を検討しましょう。
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