不動産の相続税評価額について！家屋や土地の計算方法と評価基準も解説

相続の際、不動産にかかる相続税評価額は、実際の市場価格と異なる評価方法が適用されます。
そのため、計算方法を正しく把握しないと、税額に思わぬ差が生じる可能性があるため注意が必要です。
本記事では、不動産の相続税評価額の意味、家屋・土地それぞれの計算方法について解説いたします。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際に基準となる財産価額のことで、通常の取引価格よりも低く設定される点が特徴です。
不動産の場合、家屋と土地で評価基準が異なり、家屋は固定資産税評価額、土地は路線価や倍率をもとに評価されます。
この固定資産税評価額は、公示価格のおおよそ70％程度とされており、そこからさらに相続税評価額が計算されるため、時価よりも安く評価される仕組みです。
評価が低くなることで、納税額が軽減される構造となっており、制度的に相続人の税負担を抑える目的があります。
ただし、相続税評価額は、財産の種類や所在地によっても差があるため、基準を正確に理解しておくことが大切です。

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家屋・建物の相続税評価額の計算方法

家屋や建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額と同額になります。
たとえば、被相続人が所有していた自宅であれば、その年の固定資産税通知書に記載された評価額が、そのまま相続税評価額となるのです。
一方で、他人に貸している賃貸用の建物については、「借家権割合」が適用され、評価額が減額されます。
借家権割合は、全国一律30％とされており、評価額は「固定資産税評価額 ×（1－0.3）」で計算される仕組みです。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の賃貸物件であれば、相続税評価額は700万円となります。
このように、建物の使用状況によって評価額が変わる点は、正確な申告や節税対策をおこなううえでポイントとなります。

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土地の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。
路線価方式は、都市部や市街地などで採用されており、国税庁が毎年公表する路線価に基づいて評価される仕組みです。
計算式は「路線価 × 面積 × 補正率」であり、土地の形状や接道状況に応じて補正がくわえられます。
不整形地や旗竿地などは、形状補正が適用され、評価額が下がることがあります。
一方、路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を乗じる「倍率方式」で評価される仕組みです。
たとえば、固定資産税評価額が4,000万円で倍率が1.1の場合、相続税評価額は4,400万円になります。
また、小規模宅地等の特例を活用すれば、一定の要件を満たすことで、土地の評価額を最大80％減額できるケースもあります。

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まとめ

相続税評価額とは、財産の種類ごとに設定された基準に基づいて算出され、実際の市場価格より低く評価される財産価額のことです。
建物は、固定資産税評価額をもとに、賃貸物件として貸している場合は、「借家権割合」を反映して算出されます。
土地は、「路線価方式」または「倍率方式」で評価され、補正や特例によって評価額が減額される制度が整備されています。
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