成年後見人でも不動産売却できる？必要な手続きと流れについても解説

不動産を売却する際、所有者が判断能力を欠いている場合には、成年後見制度の利用が必要になることがあります。
この制度を理解せずに進めてしまうと、手続きが滞ったり、思わぬトラブルに発展する可能性があることに注意が必要です。
そこで本記事では、成年後見制度の概要から申立ての流れ、後見人による不動産売却の方法について解説いたします。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や知的障がい、精神障がいなどにより判断能力が不十分な方を法律的に支援する制度です。
制度には、将来に備えて契約を結ぶ「任意後見制度」と、すでに判断能力が低下した場合に裁判所が後見人を選任する「法定後見制度」があります。
任意後見制度では、公正証書による契約が必要で、効力が発生するのは本人の判断能力が低下し、家庭裁判所が認可した後です。
また、法定後見制度には「後見」「保佐」「補助」の3類型があり、判断能力の程度に応じて選ばれます。
不動産売却などの大切な法律行為では、権限の強い「後見」が適用されることが一般的です。
なお、どの制度を選ぶかは、本人の状況や生活環境、家族の意向を踏まえて判断されます。

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成年後見申立ての手続き方法と必要書類

成年後見制度を利用するには、家庭裁判所へ後見開始の申立てをおこなうことが必要です。
申立てができるのは、本人、四親等内の親族、配偶者、検察官、市区町村長などに限られています。
必要書類は、申立書、戸籍謄本、住民票、財産目録、収支予定表、親族関係図、診断書などです。
まず、診断書は所定様式を使用し、医師が本人の判断能力の状態を記載します。
申立て後は、裁判所による審問や関係者への照会、必要に応じた本人面接が実施されます。
また、後見人の選任が決定すると、後見登記がされ、正式に後見人の法的権限が発生する流れです。
なお、選任までには、通常1～2か月程度かかるため、余裕を持った準備が求められます。

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成年後見人による不動産の売却方法

成年後見人が本人名義の不動産を売却するには、原則として家庭裁判所の許可が必要です。
とくに、本人が居住している場合は、生活拠点の喪失に直結するため、慎重な審査がおこなわれます。
売却の申立てには、登記事項証明書、査定書、売買契約書案、売却理由書などの提出が求められます。
非居住用の不動産でも、売却が本人の利益につながるかを裁判所が判断し、許可が必要となる場合があることに注意しましょう。
また、家庭裁判所は、売却の必要性や条件の妥当性、生活への影響などを総合的に審査します。
許可が下りた後は、後見人が代理人として契約を締結し、所有権移転登記などの手続きをおこないます。
なお、後見人には、本人の財産を保護し、利益を最優先に行動する責任があることも覚えておきましょう。

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まとめ

成年後見制度は、判断能力が不十分な方の財産管理を支援する法的な仕組みです。
制度の利用には、家庭裁判所への申立てと書類提出、審理の過程を経る必要があります。
不動産売却では、後見人が裁判所の許可を得て手続きをおこない、本人の利益を守ることが求められます。
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