病死は事故物件として告知義務は必要？価格への影響や売却時の注意点も解説

不動産で病死が発生した場合、その物件は事故物件として扱われるのでしょうか。
事故物件に該当するか不安を感じているなら、事故物件の条件などを正しく把握することが重要です。
今回は病死が告知義務に値するかどうか、売却価格に与える影響や売却時の注意点と併せて解説します。

病死があったら事故物件として告知義務は必要か

物件で病死が発生した場合、事件性が確認されなければ事故物件にあたらないため、告知義務も原則ありません。
国土交通省が公示している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、病死は自然死であり、告知義務は生じないとされています。
ただし例外もあり、たとえば孤独死などを理由に報道され、住民が死亡した事実が広く周知された場合は事故物件に該当するおそれがあります。
死亡から遺体発見まで一定期間が経過しているケース、汚れやにおいが室内に付着しているケースも事故物件に相当し、告知義務が生じる可能性があるでしょう。

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病死が物件の売却価格に与える影響

病死が起きたとしても、早期に発見されたなどの理由で事故物件に該当しない場合、売却価格には影響ないと考えられます。
一般的な物件の相場とほぼ変わらない価格で売却できるでしょう。
しかし事故物件とみなされた場合は、心理的瑕疵の程度に応じて1～5割減額されます。
孤独死の事実が近隣住民に知れ渡っている物件は1～2割の減額に留まりますが、報道を通じて浸透しているケースは2～3割の減額が一般的です。
病死から一定期間が経過し、においや汚れが室内に付着している物件は心理的瑕疵が大きく、減額率も3～5割減と大幅に下がります。

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病死があった物件の売却方法や注意点

病死があり事故物件にあたる場合は特殊清掃を済ませ、心理的瑕疵を払しょくしてからの売却がおすすめです。
リフォーム後の売却も良いですが、売却価格を上回る費用がかかる見込みであればリフォームは避けたほうが無難です。
すぐに売却しなくても良いのであれば、病死の発覚から一定期間が過ぎたあたりで売却すると良いでしょう。
ただし注意点として、売却までの期間が長くなるほど固定資産税や維持費を負担する必要があることを覚えておかなければなりません。
もし売却を急いでいるなら不動産会社に買取を依頼するのもひとつの手段ですが、仲介売却と比べて3割程度価格が安くなる点には注意が必要です。

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まとめ

基本的に病死は事故物件の条件に該当しないため、例外をのぞいて告知義務は発生しません。
もし事故物件に該当すると売却価格が通常の5割減になる可能性があります。
売却方法としてはリフォームや買取などがおすすめですが、それぞれ注意点もあるためよく検討して判断しましょう。
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