孤独死が生じたマンションは事故物件に該当？売却価格の下げ幅・注意点も

マンションで住民による孤独死が起きると、現場のマンションは事故物件に該当するおそれがあります。
仮に事故物件とみなされた場合、売却価格に影響はあるのでしょうか。
本記事では事故物件の該当基準や孤独死が起きたマンションの売却価格、売却上の注意点をご紹介します。

孤独死があったマンションは事故物件に該当するのか

孤独死の現場となったマンションが事故物件に該当するのは、死後しばらく経ってから発見されたケースです。
事故物件の該当性に関しては国土交通省のガイドラインのなかで、長期間にわたり放置された場合、心理的瑕疵物件に該当し事故物件とみなされるのが一般的です。
心理的瑕疵とは死亡事故や周辺火災など、居住あるいは購入をためらう理由になり得る事態のことをいいます。
仮に心理的瑕疵に該当する事態が発生した場合、売主には買主に対する告知義務が生じ、売却前に心理的瑕疵の事実を伝える必要があります。
なおマンションで孤独死が起きても、発見が早い場合は事故物件に該当しません。

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孤独死の現場であるマンションの売却価格の下げ幅

孤独死が起きたマンションは買主から敬遠されやすく売却が難しいため、通常のマンション売却よりも価格が下落するのが一般的です。
価格の下落幅は孤独死が発生してから発覚するまでの期間に応じて異なります。
すぐに孤独死が発覚したケースは下げ幅が小さく、通常のマンションよりも10％程度安くするだけでいいでしょう。
ただし孤独死の発覚に時間を要し、事故物件に該当する場合は通常よりも20％程度価格が下がることを頭に入れておくことをおすすめします。
状況次第では30％程度の下落も想定されることから、事故物件に該当するマンションは値下がりした状態での売却になると考えておきましょう。

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孤独死の現場であるマンションの売却における注意点

マンションで起きた孤独死の状況次第では、特殊清掃への依頼が必要となる可能性があります。
孤独死が原因で壁や床に付着した血液や体液、においは通常清掃では落としにくく、特殊な洗浄液などを使用しないと元の状態に戻せないためです。
また売却するマンションに住宅ローン残債がある場合は、完済可能な金額で売却しなければなりません。
ローン残債を下回る価格での売却となると不足分を自己資金で補うことになるため注意しましょう。
売却時の注意点としては、告知義務の有無に関わらず孤独死の事実を不動産会社に説明しておくことも重要です。
知識がないと事故物件に該当するか決めること自体難しいため、事前に説明し判断を仰ぐのが賢明です。

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まとめ

孤独死の発生後発見が遅れた場合、そのマンションは事故物件に該当します。
事故物件のマンションでは売却価格が通常の20％程度下がる可能性があります。
事故物件の売却には特殊清掃や告知義務などさまざまな注意点があるため、慎重に手続きをすすめましょう。
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