瑕疵担保責任から契約不適合責任に民法改正！違いについても解説

不動産売却時に重要な法律として「契約不適合責任」があります。
契約不適合責任は「瑕疵担保責任」から改正された民法であり、違いを知っておくと売却で押さえるべきポイントの把握が可能です。
そこで今回は、瑕疵担保責任から契約不適合責任に民法改正された違いと、不動産売却のポイントについて解説します。

瑕疵担保責任から契約不適合責任への民法改正の概要

2020年4月から「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ民法改正されました。
「瑕疵」の語はあまり一般的でなく、売主の責任範囲が「隠れた欠陥」に限ることを示した名称であったのが、以前の瑕疵担保責任の特徴です。
名称の変更とともに、責任範囲の拡大がおこなわれているのが、民法改正の概要です。
買主の権利がより手厚く守られるようになったと同時に、売主にとっては責任を負う範囲が広がる影響があります。

▼この記事も読まれています
任意売却をするとブラックリスト入りする？理由と注意点を解説

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

瑕疵担保責任と契約不適合責任の主な違いは、法的性質と責任を問える対象、買主が請求できる権利です。
瑕疵担保責任では不動産売買は法定責任であり、引き渡しの有無に重点が置かれていました。
一方、契約不適合責任の法的責任は債務不履行責任であり「契約内容に合致した物件の引き渡し」が重点となっています。
また責任対象についても、瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」であったのに対し、契約不適合責任では「契約書通りでない箇所」との違いがあります。
違反があった場合には、契約不適合責任では契約解除や賠償責任請求に加えて、追完請求や代金減額請求も可能になりました。
追完請求とは契約通りの完全な目的物の引き渡しを求める権利で、たとえば契約書にない雨漏りの問題があった場合は売主に修繕を求められます。
代金減額請求は、追完請求で十分な補償が得られなかった場合に代金の減額を求められる権利を指します。

▼この記事も読まれています
借地権付きの家を売却する方法とは？借地権の概要と手続きの流れを解説

契約不適合責任のもとで不動産売却するときのポイント

現法の契約不適合責任においては、契約書の内容がとても重要です。
既知の欠陥については特記事項・容認事項に漏れなく記載し、免責特約を設けておくことが大切です。
特約を定めていない場合、契約不適合責任の時効までの10年間は責任を問われる可能性があります。
特約で瑕疵担保責任と同様の3か月程度の責任期間を定めておくと、売主の負担が軽減されます。
事前にインスペクションを実施し、建物や設備の状態などを明確にしておくことも重要なポイントです。

▼この記事も読まれています
任意売却で買い手がつかないとどうなる？理由や対策法を解説

まとめ

2020年4月から「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ民法改正され、売主が負う責任範囲が拡大されました。
主な違いは、法的性質と責任を問える対象、買主が請求できる権利です。
現法の契約不適合責任においては、契約書に既知の欠陥を漏れなく含めることや特約を定めることがポイントです。
北海道北見市を中心に不動産売却をご検討中の方は、北見不動産売却・買取センターにお任せください。
お客様のご要望に寄り添い、早期売却に尽力いたします。
ぜひ、お気軽にご相談ください。