根抵当権付き不動産は売却できる？流れや抹消時の注意点についても解説

根抵当権が付いた不動産を売却する場合は、通常の抵当権とは仕組みが異なるため、借入残高だけで売却できるかを判断することはできません。
根抵当権では極度額と実際の債務額が一致するとは限らず、売却前に登記内容と融資契約、金融機関が求める抹消条件を確認する必要があります。
本記事では、根抵当権付き不動産の特徴や売却の流れ、売却前に確認したい注意点について解説します。

根抵当権付き不動産の特徴とは？

根抵当権は、継続的な取引から生じる一定範囲の不特定の債権を、あらかじめ決めた極度額まで担保する権利です。
通常の抵当権が特定の債権を担保するのに対し、根抵当権では設定した範囲内で借り入れと返済を繰り返せる点に特徴があります。
そのため、登記上の極度額は現在の借入残高を示す数字ではなく、根抵当権によって優先弁済を受けられる上限として区別しなければなりません。
また、借入残高が一時的に0円になっても根抵当権が当然に消えるわけではなく、将来の借り入れに利用できる状態が残る場合があります。
売却を考える際は、根抵当権者や債務者、極度額、担保する債権の範囲を登記や契約から把握することが出発点です。

▼この記事も読まれています
任意売却をするとブラックリスト入りする？理由と注意点を解説

根抵当権付き不動産を売却する流れ

根抵当権付き不動産を売却する際は、実際の残債務と売却見込額を確認したうえで、金融機関と返済や抹消について調整します。
売却代金で必要な返済額を賄える見込みがあれば、その代金を返済に充てて根抵当権を抹消する方法を金融機関と協議できます。
一方、売却代金だけでは不足する場合、自己資金による補填や別担保の提供などを含めた個別の調整が必要です。
さらに、根抵当権では将来増減する可能性があった被担保債権の元本を固定する「元本確定」が関係する場合もあります。
金融機関との条件がまとまった後は、必要額を返済して抹消書類を受け取り、根抵当権抹消登記を進める流れとなります。

▼この記事も読まれています
借地権付きの家を売却する方法とは？借地権の概要と手続きの流れを解説

売却前に確認したい根抵当権の注意点

根抵当権付き不動産では、金融機関との抹消条件を確定しないまま売買を進めると、決済時に抹消できない恐れがあるため注意が必要です。
とくに、不動産所有者である根抵当権設定者と実際の債務者が異なる場合、所有者が把握していない債務が担保されている可能性もあります。
また、元本を確定すると、原則として確定前と同じように将来の借り入れを従来の根抵当権で担保できなくなります。
そのため、売却を中止して不動産を保有し続ける可能性がある場合は、今後の借り入れへの影響も踏まえた判断が必要でしょう。
さらに、返済や解除について合意しても登記は自動的に消えないため、抹消書類や登記上の所有者情報まで早めに確認することが重要です。

▼この記事も読まれています
任意売却で買い手がつかないとどうなる？理由や対策法を解説

まとめ

根抵当権付き不動産を売却する際は、極度額と実際の債務額を区別し、根抵当権の内容と抹消条件を正確に把握することが重要です。
売却代金で必要な返済ができるかを確認したうえで、元本確定や返済、抹消登記まで金融機関と調整して売却を進める必要があります。
登記内容や融資契約、債務者との関係を早い段階で確認し、決済時に根抵当権を抹消できる状態を整えておきましょう。
北海道北見市で不動産の売却をご検討中なら、北見不動産売却・買取センターにお任せください。
土地や戸建てをはじめ、投資や事業用の不動産など、幅広く不動産売却の提案が可能です。
無料相談を承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。