送電線下の不動産は売却しにくい？価格や評価への影響についても解説

「所有する土地の真上に送電線が通っているけれど、売却価格にどう影響するのか不安だ」と悩んでいませんか。
送電線下の不動産は、建築制限や地役権の有無によって価値が大きく変わるため、正しい知識を身につけることが高値売却への第一歩です。
本記事では、送電線の種類や不動産価格への影響、そして適正な評価に必要な確認事項について解説します。

送電線の種類と電圧区分による違い

送電線の影響を正しく理解するには、まず電気設備の技術基準で定められた電圧の区分を押さえることが重要です。
低圧は直流750V以下や交流600V以下を指し、一般家庭で使われるため、住宅地周辺の配電線も該当することが多いでしょう。
高圧は直流で750Vを超え7000V以下、交流で600Vを超え7000V以下の電圧であり、工場やビルなどの受電設備に用いられます。
さらに、特別高圧は7000Vを超える電圧を指し、土地の上空利用に制限を及ぼす可能性があるため、売却時の説明に直結しやすくなります。
売却の際は見た目だけで判断せず、どの種類に該当するかを管理者への確認などで把握しなければなりません。

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送電線が不動産価格に与える影響

送電線下の不動産価格への影響は、建築制限や補償金、心理的抵抗などを総合して判断されることになります。
とくに、特別高圧架空電線が上空にあり、地役権で建造物の設置が制限される場合、価格への影響は大きくなるでしょう。
たとえば、相続税評価上では、家屋の建築が全くできない場合は50%など、制限に応じて自用地の価額から控除できるとされています。
また、離隔距離により建築可能面積が制限されると、買主の希望する利用方法と合わず、価格交渉の材料になることも少なくありません。
さらに、補償金が支払われているケースや、降雨時のコロナ放電による騒音への不安も、買主の判断に影響を与えます。

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送電線下にある不動産の適正な「評価」と確認事項

送電線下の不動産評価を調べる際は、国税庁が示す地役権の目的となっている宅地の評価基準を確認することが求められます。
建築制限の内容によって控除割合が異なるため、送電線の下にあるという理由だけで一律に評価が下がるわけではありません。
売却前に確認すべきなのが地役権設定登記の有無であり、権利部を見れば地役権者や制限内容を把握できるでしょう。
ただし、登記がない場合でも実質的な制限が存在する可能性があるため、送電線架設保持に関する契約書の有無をチェックしなければなりません。
これらをそろえて実際の利用制限と照合することが、適正な価格査定と買主への説得力ある説明に繋がります。

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まとめ

不動産上空を通る送電線には低圧・高圧・特別高圧の3種類があり、種類によって制限の度合いが異なります。
送電線下の土地は、建築制限による評価上の減価や騒音への懸念などが、売却時の価格に影響を与えるでしょう。
適正な評価をおこなうためには、地役権の登記や契約内容をしっかり確認し、買主へ正確に伝えることが重要です。
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