リースバックできない物件とは？原因や契約前に確認する注意点も解説

マイホームの売却方法として注目されるリースバックですが、すべての物件で利用できるわけではありません。
せっかく売却の手続きを進めようとしても、条件を満たさずに審査が通らないという事態は避けたいものです。
大切な我が家の将来設計を確実に進めるためにも、どのような理由で断られるかを知っておく必要があります。
本記事では、リースバックを利用できない物件の特徴について解説します。

共有持ち分や瑕疵、既存不適格物件などの特徴に注意

権利関係が複雑な共有持ち分の不動産は、他の共有者全員の同意が得られなければリースバックの取引は成立しにくいものです。
夫婦や親子で共有している場合は、事前に全員の意向を確認しなければ手続きそのものが止まる恐れがあります。
また、建物に雨漏りや構造上の不具合といった重大な瑕疵がある場合も、利用が難しくなるでしょう。
リースバック事業者は将来的に第三者へ売却することを前提とするため、修繕費が大きい物件は敬遠されやすいです。
さらに、建築当時は適法でも現在の建築基準に合わない既存不適格物件も注意が必要です。
再建築や大規模修繕に制約があると将来の買主が限定されるため、リースバックできない可能性が高くなります。

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借地権や市街化調整区域など土地が原因となるケース

リースバックを利用できない原因は建物だけでなく、土地にある場合もあります。
土地に関する代表的な要因が借地権であり、建物の所有者と土地の所有者が異なると権利関係が複雑になります。
土地の所有者の承諾が得られなければ契約に進めない可能性があり、将来の売却先も限られてしまうのです。
また、市街化を抑制すべき区域である市街化調整区域にある物件も注意が必要でしょう。
開発や建築に制限がある土地は流通性が下がるため、再建築の可否が不明確な土地は事業者が扱いにくくなります。
さらに、事業者の取り扱いエリア外の物件も利用できない原因です。
対応地域外では管理や将来売却の体制を整えにくいため、対象外になることがあります。

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契約前に確認したい家族への相談や価格と契約の注意点

リースバックを利用できる場合でも、契約前に予め注意しておきたい点がございます。
まず重要なのは、自宅の所有権が移転して賃貸住宅となるため、家族や相続人には必ず相談することです。
事前説明がないと、自宅を相続できなくなる不満や家賃負担への不安からトラブルに発展しかねません。
また、事業者のリスクを考慮すると、売却価格が一般的な仲介売却より2～4割ほど低くなる点も把握すべきです。
通常売却に比べて手取り額が少なくなるため、複数の査定を比較する必要があります。
さらに、売却後の賃貸借契約における「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いも重要です。
定期借家契約で再契約が認められなければ退去が必要になるため、契約形態は慎重に選びましょう。

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まとめ

共有持ち分や重大な瑕疵、既存不適格に該当する物件は、将来の再販売が難しいためリースバックを利用できない特徴があります。
また、土地が借地権である場合や市街化調整区域、事業者の取り扱いエリア外にあるケースも、利用できない原因になり得ます。
さらに、利用できる場合でも家族への相談を怠らず、売却価格が2～4割ほど低くなる点や賃貸借契約の種類を予め注意すべきです。
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