不動産売却時に必要な物件調査は？種類別の確認ポイントについても解説

不動産を売却する際に、物件がどのように評価されるのか気になる方は多いのではないでしょうか。
売却価格や売れるまでの期間に影響する要素として、不動産会社がおこなう「物件調査」があります。
本記事では、不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査の内容や流れについて解説いたします。

不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とは

物件調査とは、売却をスムーズに進めるために不動産会社がおこなう現状把握の作業のことです。
まず、現地調査では、土地や建物の形状、接道状況、周辺環境、建物の老朽度などを確認します。
次に、法務局で登記事項証明書や公図を取得し、所有者や抵当権、地目や地積などの情報を調べます。
役所調査で確認するのは、用途地域や建ぺい率・容積率、接道義務、都市計画道路の予定などに関する規制内容です。
電気・水道・ガス・下水といった、インフラの整備状況や引き込みの有無も調査対象です。
さらに、市場での成約事例や近隣の相場と比較し、適正な価格査定に必要な取引事例調査もおこないます。

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物件調査は不動産の種類によって内容が異なる

物件の種類によって、調査のポイントや確認項目は異なります。
マンションの場合、管理規約や修繕履歴、管理費・修繕積立金の金額、ペット飼育や使用制限の有無などがポイントです。
また、管理組合から取得する重要事項調査報告書も確認し、将来的な修繕計画の有無や建物全体の管理状況を把握します。
一戸建ての場合は、建物の構造や劣化状態、シロアリ被害、リフォーム歴、境界の明確さなどが調査の中心です。
さらに、土地が接道義務を満たしているか、越境や地盤の状態などの安全面もチェックされます。
土地のみの場合には、地目や形状、接道、上下水道の引き込み状況、建築可能かどうかといった点が重視されます。
このように、物件の特性に応じて調査内容が変わるため、適切な確認が売却成功の鍵となるでしょう。

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物件調査の流れ

物件調査は、いくつかの段階を経ておこなわれます。
まず、売主への聞き取り調査をおこないます。
確認する内容としては、ローン残高や税金の滞納、リフォーム歴、賃借人の有無などです。
次に、現地に足を運び、建物や敷地の状況、周囲の環境、境界の状態などを目視でチェックします。
その後、法務局で登記情報を取得し、所有権や担保設定、地目や地積に問題がないかを調べます。
役所で確認する内容は、都市計画や接道条件、再建築の可否などの法的な制限です。
インフラ状況の把握として、水道・ガス・電気などの配管やメーターの設置状況を調査します。
最後に、近隣での成約事例や売出中物件との比較を通じて、査定価格の根拠となる情報を整えます。
このような流れを経て、売主に適切な売却方針や価格提案がなされているのです。

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まとめ

物件調査では、現地・法務局・役所・インフラ・取引事例の各項目を丁寧に確認することが求められます。
マンションや一戸建て、土地など物件の種類によって、調査の着眼点が異なる点も大切です。
売主へのヒアリングから始まり、現地・書類・制度・市場調査を経て、正確な査定と売却計画が立てられます。
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