賃貸中のマンションを売却する方法は？価格の決め方や手続きについても解説

賃貸中のマンションを売却したいけれど、入居者がいる状態でどう進めればいいかお悩みではありませんか。
今後の資金計画や資産の整理に向けて、少しでも不安を解消し、ご自身の状況に合った最適な選択を見つけたいものですよね。
本記事では、賃貸中のマンションをスムーズに売却するための方法について解説します。

賃貸中マンションを売却するための3つの方法

賃貸中マンションの売却は、3つの方法に分けられます。
まず、1つ目は、入居者がいる状態のまま投資用として売却するオーナーチェンジです。
賃貸借関係を維持して所有権を移転するため、退去を待たずにスムーズな売却活動を進めることができるでしょう。
そして、2つ目は、契約終了と入居者の退去後に空室として売却する方法となります。
居住目的の購入者にも対象が広がりますが、売主の都合で一方的に退去は求められず、正当事由が必要な点には注意しなければなりません。
さいごに、3つ目は、現在の入居者に購入を打診する方法です。
双方が合意できれば内見調整を省けますが、購入を強制はできないため、契約内容や意向を慎重に見極めて選択することが大切です。

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適正な売却価格を見極めるためのポイント

買主の収益性が重視されるため、家賃や利回りは売却価格に大きく関係します。
現在の家賃が相場と比べて適正かどうかは、投資判断における重要なポイントとなるでしょう。
しかし、表面的な年間賃料収入だけで物件の価格を判断するのは危険です。
収益力を正確に見極めるには、総収益から管理費などの経費を差し引いた純収益を算出することが求められます。
純収益を還元利回りで割って価格を算出するため、経費の大小が評価に直結するものです。
家賃が高くても支出が大きければ評価は伸びにくく、収入と経費のバランスが良い物件ほど高く評価されます。
売却価格を検討する際は、実際の収支と市場の利回りを総合的に確認することが欠かせません。

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売却時に注意すべき契約関係の引き継ぎ手続き

入居者がいる物件を売却する場合、既存の賃貸借関係が新所有者にどう引き継がれるかを確認する必要があります。
所有者が変わっても賃貸借契約は終了せず、新所有者が賃貸人の地位をそのまま承継します。
その際、重要な手続きとなるのが敷金の扱いです。
敷金返還の債務も引き継がれるため、預かっている金額を把握し、精算方法を売買契約上で明確にしなければなりません。
また、売却後は入居者が混乱しないよう、新旧所有者や賃料振込先を知らせる通知の実務対応も求められるでしょう。
賃貸人の地位移転を賃借人に対抗するには、対象不動産の所有権移転登記をおこなうことも不可欠となります。
契約の承継から各種手続きまでを一連の流れとしておこなうことが大切です。

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まとめ

賃貸中マンションの売却は、オーナーチェンジなど現在の状況に応じた最適な方法を選択することが重要です。
また、適正な価格を見極めるため、家賃収入から経費を差し引いた純収益と利回りの確認が欠かせません。
そして、賃貸借契約の引き継ぎや敷金精算、入居者への通知など、一連の手続きを正確に進めていきましょう。
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