不動産の売却で譲渡損失が出たら？税金と特例も解説

不動産を売却した際、購入時より安く売れてしまい「譲渡損失」が出たらどうなるのでしょうか。
もしかしたら、税金面で損をしてしまうのではないかと、ご不安に思われるかもしれません。
本記事では、不動産売却における譲渡損失の基本的な意味合いから、制度の概要、必要な確定申告の方法について解説いたします。

不動産売却における譲渡損失とは

不動産売却における「譲渡損失」とは、売却額から取得費や譲渡費用を引いた結果がマイナスになる、いわゆる売却損を指します。
売却で利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に所得税や住民税が課されます。
しかし、譲渡損失が出た場合は利益がないため、基本的に売却そのものに対して税金がかかることはありません。
過去には、一定の条件を満たすことで、損失を他の所得と相殺し、税負担を軽減できる制度が設けられていました。
なお、相続不動産で取得費が不明な場合には、売却額の5％を取得費とする概算取得費を用いることができます。

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譲渡損失に関する特例とその位置づけ

譲渡損失に関しては、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という特例が設けられていました。
この制度は、不動産売却による譲渡損失を、給与所得や事業所得など他の所得と相殺でき、相殺しきれなかった損失については翌年以降に繰り越して控除できる仕組みです。
ただし、この特例は令和5年12月31日までに行われた譲渡をもって適用期限が終了しており、現在は原則として新たに利用することはできません。
そのため、譲渡損失が発生した場合でも、現行制度では他の所得と損益通算したり、繰越控除を行ったりすることはできない点に注意が必要です。

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特例適用に必須の確定申告

譲渡損失が生じた場合であっても、過去に特例の適用を受けるためには、給与所得者であっても確定申告が必要でした。
申告の一般的な流れとしては、まず制度の適用要件を満たしているかを確認し、必要書類を揃えたうえで税務署へ提出します。
確定申告の時期は、原則として不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
申告方法は、税務署への持参や郵送のほか、eTaxによる電子申告も利用できます。
主な必要書類には、確定申告書、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、登記事項証明書などがあります。

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まとめ

不動産売却で発生する譲渡損失は、いわゆる売却損を指し、売却そのものに対する税金は基本的に発生しません。
かつては、一定の条件を満たすマイホーム売却について、譲渡損失を他の所得と相殺し、繰り越して控除できる特例が設けられていましたが、この制度はすでに適用期限を迎えています。
譲渡損失が生じた場合には、現行制度を正しく理解したうえで、申告の要否や対応方法を確認することが重要です。
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