事故物件とは？告知義務違反を犯すリスクを解説

不幸にも身内の孤独死や事故死などが発生し、その後に現場となった物件の不動産売却を検討している方もいるでしょう。
この場合、売主が買主に対して「告知義務」を果たさなければなりません。
今回は事故物件における告知義務とは何か解説したうえで、告知義務違反をすることのリスクや、瑕疵のある物件を売却するポイントをお伝えします。

事故物件の売却における告知義務違反とは何か

「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」「法律的瑕疵」のある物件は「事故物件」と呼ばれ、買主に対して瑕疵（欠陥や不具合）を告知する義務を負います。
国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、発表しました。
上記ガイドラインによると、事故物件の告知期間は事案発生から3年程度とされていますが、買主から事案の有無を問われた場合は、無期限で瑕疵の内容を告知しなければなりません。

事故物件であることを隠し告知義務違反をするリスク

事故物件であることを隠したまま売却すると、告知義務違反とみなされます。
告知義務違反によるリスクとして大きいのは、契約不適合責任を追及されることです。
告知義務違反で契約不適合責任を追及されると、事故物件の損害賠償責任を負い、補修請求を受ける可能性があります。
この場合、事故物件を修繕する費用を売主が負担しなければなりません。
また、売買契約のキャンセルを申し出られる可能性があることも、告知義務違反を犯すリスクです。

事故物件を売却する方法やポイント

事故物件にシミやにおいが残っている場合は、専門業者に特殊清掃を依頼すると良いでしょう。
特殊清掃とは、事故物件に残った血液や体液を除去して、原状回復を代行してくれるサービスです。
事故物件そのものに悪いイメージが根強く残っている場合は、建物を解体したうえで、更地にして土地だけを売却する方法もおすすめできます。
ただし、更地にしたとしても告知義務は残り、瑕疵を隠して売却すると告知義務違反にあたるため注意しましょう。

まとめ

事故物件とは「物理的瑕疵」や「心理的瑕疵」のある物件のことです。
事故物件を売却する場合は、事件・事故の内容を売主に告知する義務を負い、これを果たさなければ告知義務違反となります。
特殊清掃を依頼したり、更地にしてから売却したりすると、事故物件の買主が見つかりやすくなるでしょう。
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