不動産売却の減価償却費について！計算方法や注意点も解説

マンションの売却後に利益が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要があり、その過程で計算するのが譲渡所得です。
譲渡所得を計算する際、計算式に組み込む費用に「減価償却費」がありますが、この計算方法は難解です。
この記事では、不動産売却の減価償却費とは何かについて解説し、計算方法や確定申告の必要性、注意点を解説します。

不動産売却の減価償却費とは何か

「減価償却費」とは、経年劣化により建物の価値が下がった分の金額を可視化したものです。
不動産売却では、売却により得た収入から、取得費などの経費を差し引いて計算した利益に対して、譲渡所得税が課税されます。
建物は築年数の経過とともに劣化して価値が下がりますが、売却時点ではこの分の計算が組み込まれていないため、経費を正しく計算するために組み込むのが減価償却の狙いです。
減価償却費は、譲渡所得税の金額に大きく関係するため、正確に計算する必要があります。

減価償却費の計算方法と確定申告の必要性を確認する方法

自宅を売却する場合、減価償却費の計算方法には「定額法」を用います。
定額法とは、不動産の取得価額を法定耐用年数で割り、1年ごとに少しずつ減価償却する計算方法で、計算式は「建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は材質や構造のより異なり、鉄筋コンクリート造は0.015、木造は0.031となります。
譲渡価格から、譲渡費用と減価償却費を組み込んだ取得費・控除を差し引いて利益が出た場合、確定申告をおこなって譲渡所得税を支払う必要があります。

不動産売却における減価償却費の注意点

取得費を証明する書類がない場合、不動産売却額の5％を「概算取得費」として代用できます。
しかし、この場合は一般的な取得費と比べて安い金額になる場合が多く、税金の計算で損をする可能性が高いことが注意点です。
なお、譲渡所得税の計算で赤字が出る場合もあり、これを譲渡損失といいます。
譲渡損失は、損失額を別の不動産による譲渡所得の金額から控除できますが、給与所得などとの損益通算はできない点にも注意しましょう。

まとめ

減価償却費とは、不動産の劣化を金額に反映したもので、取得費の計算をする際に利用します。
不動産売却では、「定額法」を用いて減価償却費を計算することが一般的です。
取得費が分からない場合は、概算取得費を用いて取得費を計算できますが、この場合は通常の取得費を計算するよりも損をしやすいため注意しましょう。
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