ローン残債のある不動産を売却する方法！流れや注意点も解説

子どもの成長やライフステージの変化などの理由から、ローン返済中の家の売り出しを検討している方は、決して少なくないでしょう。
しかしそもそも、ローンが残っている状態で不動産を売り出せるのでしょうか？
この記事では、ローン残債のある不動産と抵当権についてや、ローンが残った物件を売り出す方法、注意点を解説します。

ローン残債のある不動産でも抵当権を抹消すれば売却可能

ローン残債がある不動産を売り出すには、まずその物件に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは住宅ローンを組んだ際、金融機関が融資の担保として土地や建物に設定している権利です。
この権利が残っている間は、基本的にはその不動産を売り出せません。
ローンを完済していれば自由に売却できるのですが、ローンの返済自体が難しい場合もあるでしょう。
そのようなケースでは金融機関の許可を得たうえで、売却代金を返済に充て、不足分を自己資金で補う形で権利を抹消する方法もあります。

ローン残債のある不動産を売却する方法

ローンが残っている不動産を売り出す際、価格がローン残債を上回るアンダーローン状態であれば、売却後に残りのローンを一括返済する前提で不動産を売り出せます。
価格が残債を下回ってしまうオーバーローン状態の場合は、不足分を自己資金で補わなければなりません。
自己資金で支払えない場合は抵当権を抹消できないため、家を売り出せません。
まずはアンダーローンになるまで、ローン返済を続けましょう。
単純に売り出す以外には、リースバックという方法もあります。
リースバックとは物件を売った後、買主からその物件を賃貸し直して住み続ける方法です。
ただし売り出し価格が残債を上回っていない状態では利用できないケースが多いので、基本はアンダーローン状態でのみ利用できると考えておいたほうが良いでしょう。

ローン残債のある不動産を売却する際の注意点

まずは物件の築年数と市場価値をチェックして、売り出し価格が残債を上回るかを確認しましょう。
アンダーローンの状態で、住み替えのために家を売りたい場合は、住替えローンを利用するのも方法の1つです。
ただし、別の金融機関から新居の購入資金と残債分をまとめて借り入れる形となるため、金利や月々の返済額に注意してください。
ローンの支払い自体が難しい場合は、任意売却を検討しましょう。
金融機関との話し合いが必要ですが、売却代金を残債の支払いに充てられるため、月々の支払い負担を大幅に軽減できる可能性があります。

まとめ

ローン残債がある不動産を売るには、まずローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
売却価格がローン残債を上回る状態なら問題なく家を売れますが、売り出し価格が残債を下回る場合は不足分を自己資金で補う必要があります。
売り出す際の注意点は、築年数や相場を参考に価格の確認を忘れない点です。
そのうえで、必要に応じて住み替えローンや任意売却を検討しましょう。
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